2026.03.14
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作家 | 第一财经 安卓
在世界两会召开技术，世界东谈主大代表、香港立法会议员陈仲尼在说起互联互通扩容举措时默示，将REITs纳入互联互通，引入内地流动性，活跃香港REITs阛阓。这一表述再度激发阛阓对香港REITs明天发展的情愫。
近段时刻，多只港股REITs表露年度功绩，从数据来看，港股REITs合座推崇依旧受制于零卖业极冷，但融资成本的显贵着落为功绩提供了一定撑抓，阛阓对渐行渐近的REITs互联互通机制委派厚望。
零卖极冷牵累收益
近段时刻，港股REITs链接表露财报。其中，领展房产基金（00823.HK）在2025/2026财年上半年终了收益70.23亿港元，同比微降1.8%；终了物业收入净额51.78亿港元，同比着落3.4%；终了可分配总和32.83亿港元，同比着落5.6%；终了每基金单元分配126.88港仙，同比着落5.9%。
该公司处治层在财报中称，跟着成本高潮、破钞意欲疲弱及阛阓竞争加重，零卖商户抓续受压，其中一般零卖、超市及中菜馆的情况尤为严峻。诚然已开动不雅察到香港阛阓及破钞讨厌有回暖迹象，关联词商户销售额回升仍需时刻才能转念为房钱收入增长。
事实上，这亦然港股REITs集体濒临的问题。在此布景下，已表露功绩的港股REITs多量录得收益及可分配收入下滑。
比如，置富产业相信（00778.HK）总收益同比着落3.7%，物业收入净额同比着落5.2%，可分配总和同比微降0.1%，每基金单元分配35.22港仙，同比着落1%；冠君产业相信（02778.HK）房钱收益同比着落9%，物业收入净额同比着落11.4%，可分配收入同比着落10.4%，每基金单元分配12.63港仙，同比着落11.2%；阳光房地产基金（00435.HK）录得总收益及物业收入净额辩别同比着落4.8%、5.3%，可分配收入同比着落2.1%，每基金单元全年份派为18.2港仙。
不外，在一派下滑态势中，顺丰房托（02191.HK）成为独一终了正增长的房托基金。年报夸耀，其全年收益4.6亿港元，同比增长2%；物业收入净额3.84亿港元，同比增长6.2%；可分配总和2.4亿港元，同比增长2.4%。这主要收货于其财富组合的极端性——由四项当代物流物业构成，包括香港青衣及湖南长沙、广东佛山、安徽芜湖物业，四项物业当先均是由顺丰集团设备，适应用于支抓其成员公司的物流运营，其展现出与破钞零卖类REITs迥异的抗周期特质。
受益于香港银行同行拆息的回落，港股REITs的融资成本无边着落，成为撑抓功绩的要道要素之一。凭证香港证监会划定，REITs必须将至少90%的年收入分配给鼓励当作股息，可用于再投资的资金有限，因此对融资成本变动尤为敏锐。
比如，年报夸耀，越秀房产基金（00405.HK）依托阛阓利率下行窗口，主动优化融资结构，请教期内全年平均付息率降至3.77%，较上年同期着落76个基点；期末融资成本率进一步降至3.61%，创近三年新低，全年省俭融资成本约1.5亿元东谈主民币。越秀房产相信基金是环球首只投资于中国内地物业的香港上市REIT。
另外，置富产业相信的骨子假贷成本已降至3.5%，阳光房地产基金加权平均融资成本也从4.2%降至3.5%，利息开支的大幅省俭，有用抵销了物业收入净额的下滑。
REITs互联互通程度引情愫
自2024年4月19日中国证监会晓示将REITs纳入沪深港通机制以来，联系程度备受稳健。香港各界曾在多个公开局面抒发进军期盼。
客岁6月，在亚洲交游员论坛年度会议暨股票交游峰会2025上，香港证监会主席黄天祐表露，明天，两地证监会还将酌量全面优化沪深港通，拟纳入港鼓励谈主民币柜台、REITs及ETF等更多居品。
2026年2月25日，香港特区政府财政司司长陈茂波在立法会发表2026至2027财政年度政府财政预算案时也明确，将争取尽快落实将REITs纳入互联互通机制。
当今，共有11只REITs在香港挂牌上市。从市值来看，这11家狡计市值1427亿港元，其中，市值最高的是领展房产基金，为967亿港元，这是首只于香港上市的REIT；其次为冠君产业相信、置富产业相信，市值均超百亿港元；市值最小的是富豪产业相信（01881.HK），仅11亿港元左右。
将REITs纳入沪深港通，一方面增强了港股REITs的阛阓流动性，带来中永恒估值重估，同期，也为内地投资者提供了更多遴荐。曩昔两年，内地投资者对高股息财富的偏好有所高潮，而在A股高股息财富估值走高的布景下，港股REITs的股息答复率关于内地资金而言具有较强的诱骗力。
“REITs纳入沪深港通是老本阛阓互联互通的首要冲破，具有潜入的阛阓影响和政策价值。”领展集团行政总裁王国龙分析称，一方面有助于舒服香港外洋金融中心性位；另一方面，内地弘大且快速增长的个东谈主与机构投资者群体插足H-REITs阛阓，有助提升阛阓活跃度，改善合座流动性。
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